Подготовка территории для строительства.

Общие положения и правовая информация.

Одним из условий для строительства многоквартирных жилых домов и выполнения программы строительства жилья в целом является снос жилых и нежилых строений в границах перспективной застройки территории.

Снос объектов недвижимости напрямую связан с реализацией имущественных прав граждан и организаций, которые владеют и пользуются данными строениями.

В своей деятельности по сносу строений Коммунальное унитарное дочернее предприятие «Управление капитального строительства Запад» руководствуется следующими основными нормативными актами:

1. Жилищный кодекс республики Беларусь;

2. Указ Президента Республики Беларусь от 2 февраля 2009 г. № 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд»;

3. Положение «О порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков», утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 2 февраля 2009 г. № 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд»;

4. Указ Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»;

5. Положение « О порядке изъятия и предоставления земельных участков», утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»;

6. Положение «О порядке выкупа земельных участков, находящихся в частной собственности, для государственных нужд, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462 (в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 2008 № 2053);

7. Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ними».

Преимущественной частью строений, подлежащих сносу на месте строительства, являются жилые дома усадебной застройки, находящиеся в частной собственности граждан.

Основополагающие принципы реализации имущественных прав собственников жилых домов, подлежащих сносу, заложены в Указе Президента Республики Беларусь от 2 февраля 2009 г. №  58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд» (далее – Указ № 58) и Положении «О порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков» (далее – Положение), утвержденное Указом № 58.

В соответствии с пунктам 4 Указа № 58 местный исполнительный комитет либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок, обязаны до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд предложить и обеспечить по выбору собственника жилого дома или квартиры в блокированном или многоквартирном жилом доме (далее, если не установлено иное, — квартира) (доли в праве общей собственности на жилое помещение) реализацию одного из его прав на получение:

в собственность квартиры типовых потребительских качеств, а также в случае, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома или квартиры, строений, сооружений и насаждений при них (доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), — денежной компенсации в размере данной разницы;

денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права собственности на долю в общей собственности) в размере их рыночной стоимости, но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.

В соответствии с пунктам 5 Указа № 58 местный исполнительный комитет при наличии объективной возможности, в том числе подтвержденной генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством, обязан предложить собственнику жилого дома (доли в праве общей собственности на жилое помещение) дополнительно к правам, предусмотренным в пункте 4 Указа № 58, реализацию одного из его прав на:

строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (долей в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым;

перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.

При этом в установленном порядке решаются вопросы о предоставлении землепользователю другого земельного участка взамен изымаемого.

В соответствии с пунктам 6 Указа № 58 реализация прав, перечисленных в пунктах 4 и 5 Указа № 58, осуществляется в порядке и с учетом требований Положения о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков, утверждаемого Указом № 58.

Собственником может быть реализовано по выбору только одно из прав, перечисленных в пункте 4 или 5 Указа № 58.

Согласно пункта 2 Положения при необходимости изъятия земельного участка для государственных нужд, на котором расположены объекты недвижимого имущества граждан или организаций, местный исполнительный комитет принимает решение о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества (далее — решение о предстоящем изъятии земельного участка).

Согласно пункту 4 Положения местный исполнительный комитет обязан принять меры по реализации прав, предусмотренных в пунктах 4 и 5 Указа № 58, в срок, определенный в решении о предстоящем изъятии земельного участка, который не может превышать двух лет со дня его принятия. По истечении указанного срока решение о предстоящем изъятии земельного участка считается утратившим силу.

При этом, второе предложение: «По истечении указанного срока решение о предстоящем изъятии земельного участка считается утратившим силу.» добавлено в пункт 4 Указа № 58 Указом Президента Республики Беларусь от 13 мая 2013 г. № 219 «О внесении изменений и дополнений в некоторые Указы Президента Республики Беларусь» (далее – Указ № 219). Пунктом 9 Указа № 58 в редакции Указа № 219 установлено, что Указ № 58 не распространяет свое действие на отношения, связанные со сносом жилых домов, строений, сооружений и насаждений при них, если решения об изъятии и предоставлении земельных участков, влекущие снос объектов недвижимого имущества, приняты в установленном законодательством порядке до вступления в силу Указа № 219.

Согласно пункту 7 Положения в случае выбора собственником сносимого объекта недвижимого имущества одного из прав, предусмотренных в пункте 4 или 5 Указа № 58, он подает соответствующее заявление в местный исполнительный комитет, принявший решение о предстоящем изъятии земельного участка. Данное заявление должно быть подано собственником в течение месяца со дня получения предложений по реализации его прав, предусмотренных в пунктах 4 и 5 Указа № 58.

Местный исполнительный комитет при рассмотрении заявления собственника сносимого объекта недвижимого имущества о выбранном способе реализации прав, предусмотренных в пунктах 4 и 5 Указа № 58, ознакамливает его под роспись с конкретным вариантом (вариантами) предоставления соответствующих прав. При этом замена выбранного собственником конкретного варианта реализации его прав может быть осуществлена местным исполнительным комитетом только с согласия собственника сносимого объекта недвижимого имущества.

Согласно пункту 8 Положения в случае, если заявление не подано в установленный срок или между собственником сносимого объекта недвижимого имущества и местным исполнительным комитетом, принявшим решение о предстоящем изъятии земельного участка, либо по его решению лицом, которому предоставляется земельный участок, не достигнуто согласие в выборе права, определенного в пункте 4 или 5 Указа № 58, или его реализации, а также если собственник не согласен с размером, способом и (или) условиями возмещения понесенных им убытков, местным исполнительным комитетом составляется протокол разногласий, который подписывается этим собственником, должностным лицом, уполномоченным соответствующим местным исполнительным комитетом, и лицом, которому предоставляется земельный участок (при его наличии).

Местный исполнительный комитет либо лицо, которому предоставляется земельный участок, в двухнедельный срок со дня подписания протокола разногласий обращается в суд с иском о выкупе объекта недвижимого имущества либо о выселении собственника, членов его семьи и иных граждан, имеющих право владения и пользования этим объектом недвижимого имущества, с предоставлением им других объектов недвижимого имущества, отвечающих требованиям настоящего Положения и Указа № 58.

В случае согласия собственника отселяемого дома с предложенным вариантом жилых помещений, то оформление квартир в собственность граждан происходит в установленном порядке (принятие решения администрации Московского района «О предоставлении жилых помещений», принятие решения Мингорисполкома «О предоставлении квартир в собственность граждан», оценка РУП «Проектный институт «Белгипрозем» об определении фактических размеров убытков, государственная регистрация права собственности на предоставленную квартиру с одномоментным прекращением права собственности гражданина на сносимое капитальное строение).

В случае согласия гражданина на выплату денежной компенсации, размер которой определяется по оценке РУП «Проектный институт «Белгипрозем», то денежные средства перечисляются на основании решения Мингорисполкома «О выплате денежной компенсации».

Согласно пункту 8 Положения со дня реализации имущественных прав граждан (регистрации квартиры в собственность, перечисления денежной компенсации и др.) подлежащие сносу объекты недвижимости (их части) не могут использоваться прежним собственником или иными лицами.

До момента реализации имущественных прав граждан и передачи строений под снос коммунальное унитарное дочернее предприятие «Управление капитального строительства Запад» в установленном порядке (по акту) обязанность по надлежащему содержанию дома и придомовой территории, а также по предотвращению доступа в дом посторонних лиц, возлагается на собственников строений, подлежащих сносу.

В настоящее время коммунальное унитарное дочернее предприятие «Управление капитального строительства Запад» со сносом снос жилых и нежилых строений осуществляет реконструкцию территории по  основным объектам.

2.

Проектная подготовка.

Перспектива развития Московского района г.Минска

С целью реализации программы строительства жилья на территории г. Минска государственное предприятие «Управление капитального строительства Запад» осуществляет разработку проектно-сметной документации по объекту «Реконструкция застройки территории в районе ул. Михалово, Алибегова». На территории объекта предусмотрено отселение граждан из 39 жилых строений с последующим строительством на данной территории следующих объектов:

— 13 жилых домов.

Проектировщиком указанных объектов является УП «Минскпроект». Общая площадь возводимого жилья – 129 000 м².;

— Две многоуровневые автостоянки на 800 машино-мест;

— Детский сад на 190 мест;

— Объект торговли с кафе, пунктом приема прачечной и химчистки, предприятие бытового обслуживания. Общая площадь торгового объекта – 2 100 м²;

Также в рамках освоения территории и обеспечения зданий водой, теплом и электричеством предусмотрено строительство повысительно-насосной станции, центральный тепловой пункт и 4-х трансформаторных подстанций.

В 2016г. начато строительство первых жилых домов на реконструируемой территории, одновременно начато строительство магистральных коммуникаций.

Завершить реализацию застройки территории предполагается в 2018 – 2019 гг.

Также отделом предпроектной подготовки проводится определенная работа по подбору площадок для строительства жилья с целью загрузки предприятия в 2019 — 2020 годах.